Sertifikat Rumah yang Wajib Kamu Tahu

Sebelum membeli rumah, tanah, atau properti lainnya, kita harus mengecek secara detail jenis sertifikat yang mengikat rumah tersebut. Seperti yang disebutkan di artikel “Pertimbangan Memilih Rumah Idaman“. Terdapat 6 jenis sertifikat rumah dan properti. Kali ini kita akan membahas satu persatu keenam jenis sertifikat rumah tersebut.

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat dengan kepemilikan hak penuh atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM disebut sertifikat terkuat karena pihak lain tidak dapat campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Selain itu, hak milik juga dapat dialihkan (dijual, dihibah atau diwariskan) dan bersifat turun temurun.

Tanah bersertifikat SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Oleh karena itu, warga negara asing (WNA) tidak dapat memiliki tanah bersertifikat SHM. Pemilik sah tanah bersertifikat SHM berdasarkan hukum adalah nama yang tercantum dalam SHM.

Berdasarkan karakteristik tersebut, tanah bersertifikat SHM memiliki nilai  tertinggi (termahal). Oleh karena itu, jika Kita ingin berinvestasi properti, tanah atau lahan, pilihlah yang bersertifikat SHM

Keuntungan tanah bersertifikat SHM, yaitu:

1. Dapat diwariskan secara turun temurun
2. Sertifikat yang paling kuat dan penuh
3. Hak milik dapat diperjual belikan
4. Hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit
5. Tidak ada batas waktunya

Sedangkan status Hak Milik dapat hilang, jika terjadi:

1. Tanah jatuh kepada negara, karena pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela oleh pemilik, ditelantarkan, pewarisan tanpa wasiat kepada orang asing (tidak dimiliki oleh WNI)
2. Tanah musnah

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan hak seseorang untuk dapat memanfaatkan lahan tersebut untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu, sementara kepemilikan lahannya dipegang oleh negara, perseorangan, atau badan hukum. HGB berlaku sampai 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun.

Berdasarkan Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimilki oleh setiap WNI dan badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.  

Keuntungan membeli properti bersertifikat HGB:

1. Tidak Membutuhkan Dana Besar
2. Peluang Usaha Lebih Terbuka seperti pembangunan Apartemen atau Bangunan yang ditinggali tidak dalam jangka watu yang lama
3. Dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA)

Sedangkan Kerugian membeli Properti bersertifikat HGB:

1. Jangka Waktu Terbatas
2. Tidak Bebas

Tanah yang dimiliki pemerintah dapat menjadi HGB berdasarkan penetapan oleh pemerintah, sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

HGB  dinyatakan tidak berlaku lagi, jika:

1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum waktu berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi
3. dilepaskan oleh pemegang hak sebelum waktu berakhir
4. dicabut untuk kepentingan umum
5. ditelantarkan
6. tanah musnah
7. orang atau badan hukum yang mempunyai HGB, tidak memenuhi syarat lagi, sehingga wajib mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dialihkan, HGB batal dengan sendirinya.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) berlaku untuk kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau apartemen/ rumah susun yang dibangun di atas tanah kepemilikan bersama.

Karakteristik SHSRS, yaitu:

1. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah
2. Taman dan lahan parkir menjadi kepemilikan bersama yang biasa disebut bagian bersama, tanah bersama atau benda bersama. Bagian bersama terpisah dari kepemilikan suatu rumah susun. Biasanya disebut strata title.

Strata title adalah sistem pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit. Jangka waktu strata title mengikuti jenis sertifikat tanah tempat apartemen dibangun.

Jika tanah bersertifikat HGB, pada akhir waktu haknya semua orang pemilik strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB tanah.

Jika tanah bersertifikat SHM, bangunan hanya dapat dimiiki oleh Warga Negara Indonesia.

Girik atau Petok

Tanah dengan surat Girik dan Petok merupakan tanah non-sertifikat. Girik atau petok hanya merupakan bukti bahwa pemegang girik tersebut diberikan kuasa dan sebagai pembayar pajak atas tanah, bukan merupakan bukti kepemilikan atas tanah.  Walaupun begitu, jika kita memiliki tanah bersurat Girik atau Petok, kita dapat meningkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) ke kantor pertanahan setempat. Surat Girik atau Petok atas nama kita merupakan dasar untuk mengajukan peningkatan menjadi SHM.

Pada surat Girik atau Petok terdapat nomor, luas tanah, dan nama pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Biasanya surat girik dan petok disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat Waris.

Acte van Eigendom

Acte van Eigendom merupakan bukti kepemilikan tanah sebelum UU RI Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Acte van Eigendom dapat dikonversi menjadi SHM selambat-lambatnya 20 tahun semenjak diundangkannya undang-undang pokok agraria. Karena sampai saat ini masih terdapat banyak tanah dengan bukti kepemilikan Acte van Eigendom, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dengan konversi masih berlaku.

Selain Acte van Eigendom, terdapat juga letter C, dan verponding Indonesia yang menunjukkan jenis kepemilikan tanah. Jika kita memiliki tanah dengan sertifikat tersebut, kita harus segera mengkonversi ke SHM.

Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) bukan sertifikat kepemilikan rumah, melainkan perjanjian jual-beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan atau kuasa tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Girik, maupun Acte van Eigendom. Sangat rentan terjadi penipuan AJB ganda, jika AJB yang dijadikan bukti kepemilikan suatu tanah atau properti.

 

Singkat kata, Keenam sertifikat tersebut memiliki fungsi dan karakteristik yang berbeda-beda. Kita harus mengecek secara seksama izin dan sertifikat rumah yang akan dibeli. Barulah menentukan rumah dengan izin dan sertifikat seperti apa yang kita butuhkan. Menurut saya pribadi sertifikat kepemilikan rumah yang paling aman adalah SHM. Untuk kita yang memiliki tanah Girik atau Patok dan Acte Van Eigendom, harus segera dikonversi statusnya menjadi SHM agar punya hak penuh atas rumah tersebut dan kuat di mata hukum.